☑ Kaufpreis ist bereits fällig

☑ Käufer reagiert nicht oder meldet sich nicht

☑ Finanzierung des Käufers ist geplatzt

☑ Käufer beruft sich plötzlich auf Mängel oder andere Probleme

Wir kennen Ihre Situation – und Ihre Möglichkeiten

Als erfahrene und auf Immobilienrecht spezialisierte Anwälte vertreten wir die Interessen von Verkäufern.

Prüfung des Kaufvertrags und der aktuellen Lage

Wir analysieren den notariellen Kaufvertrag und prüfen, welche Ansprüche Ihnen zustehen.

Durchsetzung des Kaufpreises

Wir setzen den Anspruch auf den Kaufpreis außergerichtlich oder notfalls gerichtlich durch.

Rücktritt vom Kaufvertrag und Rückabwicklung

Wir ermöglichen, wenn gewünscht, die Lösung vom Kaufvertrag und schaffen Rechtssicherheit.

Schadensersatz sichern

Wir machen entstandene Schäden und vergebliche Aufwendungen geltend, oft auch zusätzlich zu anderen Ansprüchen.

Was tun, wenn der Käufer den Kaufpreis nicht zahlt?

Ist der Kaufpreis für die Immobilie fällig und zahlt der Käufer trotzdem nicht, muss der Verkäufer nicht unbegrenzt abwarten. Grundsätzlich kann er am notariellen Kaufvertrag festhalten und die Zahlung des Kaufpreises verlangen. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kommt aber auch ein Rücktritt vom Kaufvertrag in Betracht. Daneben können Ansprüche auf Verzugszinsen und Schadensersatz bestehen.

Welche Vorgehensweise wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt vom Einzelfall ab. Ist der Käufer zahlungsfähig, kann die konsequente Durchsetzung des Kaufpreisanspruchs die bessere Lösung sein. Ist die Finanzierung endgültig gescheitert oder eine erfolgreiche Vollstreckung nicht zu erwarten, kann es sinnvoller sein, die Voraussetzungen für eine Rückabwicklung zu schaffen und die Immobilie erneut zu verkaufen.

Entscheidend ist daher, frühzeitig zu prüfen, welche Rechte der notarielle Kaufvertrag eröffnet und welcher Weg für den Verkäufer wirtschaftlich das beste Ergebnis erwarten lässt.

Wann ist der Kaufpreis beim Hausverkauf fällig?

Wann der Käufer den Kaufpreis zahlen muss, ergibt sich aus dem notariellen Kaufvertrag. Regelmäßig hängt die Fälligkeit von bestimmten Voraussetzungen ab. Der Notar überwacht deren Eintritt und teilt den Beteiligten mit, wenn die vertraglichen Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung vorliegen.

Bleibt die Zahlung trotz eingetretener Fälligkeit aus, sollte zunächst geprüft werden, ob und seit wann sich der Käufer in Verzug befindet. Davon können unter anderem Ansprüche auf Verzugszinsen und den Ersatz weiterer Schäden abhängen.

Gerade bei hohen Immobilienkaufpreisen können bereits Verzugszinsen erhebliche Beträge erreichen. Verkäufer sollten deshalb nicht vorschnell auf Ansprüche verzichten oder über längere Zeit lediglich auf Zahlungsversprechen des Käufers vertrauen.

Finanzierung des Käufers geplatzt – was nun?

Eine gescheiterte Finanzierung des Käufers führt grundsätzlich nicht automatisch dazu, dass seine Verpflichtungen aus dem notariellen Kaufvertrag entfallen. Ob ausnahmsweise etwas anderes gilt, hängt insbesondere von den Vereinbarungen im Kaufvertrag ab.

Teilt der Käufer mit, dass seine Bank die Finanzierung nicht gewährt oder bereits zugesagte Mittel nicht zur Verfügung stehen, sollte der Verkäufer daher zunächst seine rechtlichen Möglichkeiten prüfen lassen. Er muss sich nicht ohne Weiteres darauf einlassen, den Kaufvertrag folgenlos aufzuheben.

Je nach Situation kann weiterhin die Zahlung des vereinbarten Kaufpreises verlangt werden. Alternativ kann eine Lösung vom Vertrag mit anschließender anderweitiger Verwertung der Immobilie wirtschaftlich sinnvoller sein. Dabei sollte zugleich geprüft werden, welche zusätzlichen Schäden durch das Scheitern des ursprünglichen Verkaufs entstanden sind.

Kaufpreis verlangen oder vom Immobilienkaufvertrag zurücktreten?

Wenn der Käufer nicht zahlt, ist ein Rücktritt nicht automatisch die beste Lösung. Hält der Verkäufer am Kaufvertrag fest, kann er grundsätzlich die Erfüllung der vertraglichen Verpflichtungen und damit insbesondere die Zahlung des Kaufpreises verlangen.

Ob dieser Weg sinnvoll ist, hängt wesentlich davon ab, ob beim Käufer tatsächlich Vermögen vorhanden ist und der Kaufpreisanspruch erfolgreich durchgesetzt werden kann. Auch die konkrete Gestaltung des notariellen Kaufvertrags kann für die Durchsetzung von erheblicher Bedeutung sein.

Soll die Immobilie stattdessen möglichst schnell wieder anderweitig verkauft werden, kann ein Rücktritt in Betracht kommen. Die hierfür erforderlichen Voraussetzungen müssen jedoch eingehalten werden. Insbesondere sollte verhindert werden, dass die Immobilie erneut verkauft wird, obwohl der erste Kaufvertrag rechtlich noch nicht wirksam beendet oder die Rechtsposition des ersten Käufers noch nicht vollständig beseitigt ist.

Wir prüfen deshalb nicht nur, welche Ansprüche rechtlich bestehen, sondern auch, welcher Weg für den Verkäufer wirtschaftlich sinnvoll ist.

Welche Schäden kann der Verkäufer verlangen?

Die Nichtzahlung des Kaufpreises kann beim Verkäufer erhebliche Folgekosten verursachen. Neben Verzugszinsen können – abhängig vom konkreten Sachverhalt und den gesetzlichen Voraussetzungen – weitere Schäden ersatzfähig sein.

Von besonderer Bedeutung kann dies sein, wenn der ursprüngliche Verkauf endgültig scheitert und die Immobilie später nur noch zu einem niedrigeren Preis verkauft werden kann. Auch weitere durch die verzögerte oder gescheiterte Abwicklung verursachte Kosten können im Einzelfall zu berücksichtigen sein.

Welche Schadenspositionen tatsächlich durchsetzbar sind, muss anhand des konkreten Kaufvertrags und des weiteren Ablaufs geprüft werden. Deshalb sollte die weitere Vorgehensweise möglichst abgestimmt werden, bevor der Verkäufer endgültige Entscheidungen über Rücktritt, Aufhebung oder Weiterverkauf trifft.

Kann der Kaufpreis aus dem notariellen Kaufvertrag vollstreckt werden?

Bei der Durchsetzung des Kaufpreises ist auch zu prüfen, ob der notarielle Kaufvertrag eine Vollstreckungsunterwerfung des Käufers enthält und ob die Voraussetzungen für eine Zwangsvollstreckung vorliegen.

Ist eine unmittelbare Vollstreckung möglich bzw. sinnvoll, kann dies gegenüber einer zunächst erforderlichen Zahlungsklage einen erheblichen Zeitvorteil bedeuten. Ob und in welchem Umfang aus der notariellen Urkunde vollstreckt werden kann, hängt jedoch von deren konkretem Inhalt und den weiteren Voraussetzungen ab.

Häufig kann es aber so sein, dass Zinsen und Verzugskosten gerade nicht direkt vollstreckt werden können oder der Käufer etwa wegen eines vorherigen Verkaufs seines bisherigen Grundstücks auf eine Zahlung eines Dritten wartet und evtl. sogar eine Vormerkung bezüglich seines alten Grundstücks eintragen hat lassen. In dieser Konstellation muss eine Abwägung zwischen schneller und vollständiger Verwirklichung der Ansprüche getroffen werden.

Wir prüfen also bei ausbleibender Kaufpreiszahlung nicht nur mögliche Zahlungs- und Schadensersatzansprüche, sondern auch, wie diese möglichst schnell und wirtschaftlich sinnvoll durchgesetzt werden können.

Was geschieht mit der Auflassungsvormerkung des Käufers?

Ist zugunsten des Käufers bereits eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen, muss diese bei einer Rückabwicklung berücksichtigt werden. Ein erneuter Verkauf der Immobilie kann dadurch erschwert werden, solange die Rechtsposition des ursprünglichen Käufers nicht bereinigt ist.

Soll der erste Kaufvertrag beendet und die Immobilie anschließend erneut verkauft werden, muss deshalb auch geklärt werden, wie die eingetragene Vormerkung wieder beseitigt werden kann. Die Rückabwicklung sollte insoweit von Anfang an so gestaltet werden, dass der Verkäufer anschließend wieder frei über die Immobilie verfügen kann.

KONSEQUENTE VERTRETUNG

Ihr Ziel ist unser Ziel: den Kaufpreis erhalten oder wirtschaftliche Nachteile konsequent vermeiden.